En aras de prevenir delitos asociados a la estafa inmobiliaria en el Distrito de Medellín, te invitamos a consultar este documento pedagógico para que estés informado al momento de comprar, vender o arrendar un predio. Es fundamental conocer al detalle todas las modalidades de fraude y las herramientas disponibles para protegerte y evitar ser víctima de este delito.
Cada vez más se escuchan historias en la ciudad de personas, que con el deseo de comprar su propia vivienda, cayeron en la trampa y fueron engañados por inescrupulosos que solo quieren quedarse con el dinero de la gente.
Con el apoyo de la Secretaría de Gestión y Control Territorial de la Alcaldía de Medellín, ponemos a tu disposición este instructivo, para que no le des oportunidad a quienes quieren aprovecharse de tu necesidad.
¿Qué es una estafa inmobiliaria?
R/: Esto hace referencia al fraude en el que una persona o empresa engaña a otra durante la compra, venta o alquiler de un inmueble con el fin de obtener un beneficio económico.
Esto puede incluir la venta de propiedades inexistentes, la doble venta de un mismo inmueble, la falsificación de documentos, el incumplimiento de promesas de entrega o construcción y el cobro de adelantos sin intención de cumplir con la transacción.
¿Qué tipos de fraudes inmobiliarios existen?
R/: Entre estos están la venta de propiedades con múltiples dueños: es aquel donde no hay claridad sobre la titularidad del predio, lo que genera dificultad a la hora de realizar transacciones económicas.
Los defectos ocultos: que hace referencia a los casos en los que la persona que promociona el inmueble omite o suprime fallas estructurales en el bien raíz.
Los anuncios sospechosos: se trata de avisos con información falsa donde se ofrecen lotes o viviendas a precios por debajo de los valores comerciales, con el objetivo de atraer víctimas.
Propiedad falsa: se presenta cuando alguien vende una propiedad que no le pertenece.
Fraude de alquiler: consiste en que el arrendatario cobra una renta excesiva o exige anticipos de dinero sin la intención de devolverlos.
Estafas extranjeras: ocurre cuando un supuesto propietario, radicado fuera del país, exige pagos anticipados.
Robo de datos personales: se presenta cuando estafadores utilizan información financiera para suplantar la identidad y solicitar créditos, alquilar o comprar un inmueble.
¿Cuáles son las modalidades de estafas inmobiliarias que más se presentan en el Distrito de Medellín?
R/: En la Secretaría de Gestión y Control Territorial hemos detectado que, en Medellín, es común que las promesas de compraventa no culminen en la formalización mediante escritura o registro legal. Así mismo, en los corregimientos se presenta la venta de terrenos bajo la figura del proindiviso, en la que las personas adquieren únicamente un porcentaje del terreno, creyendo haber adquirido el predio en su totalidad; esta práctica genera confusión y pérdidas económicas. Se han identificado, además, otros fraudes, tales como la captación masiva de dinero y el loteo ilegal en asentamientos irregulares.
¿Qué zonas de Medellín son más vulnerables a la estafa inmobiliaria?
R/: Las áreas más vulnerables a la estafa inmobiliaria en Medellín son el borde urbano rural y los cinco corregimientos, debido a que la oferta de venta de terrenos se hace bajo la figura de proindiviso y el loteo ilegal, esta última hace referencia a bienes públicos o privados que se venden sin permisos ni escrituras en áreas de protección ambiental o alto riesgo.
¿Cómo verificar la autenticidad de un agente inmobiliario o una empresa de bienes raíces?
R/: Lo primero que un comprador debe solicitar al enajenador es la matrícula inmobiliaria, ya que con ella se puede comprobar quién es el titular del bien. En caso de que el vendedor no sea el propietario directo, es fundamental verificar bajo qué tipo de contrato está efectuando la venta. Así mismo, la matrícula inmobiliaria permite confirmar que el inmueble no tenga embargos, gravámenes, hipotecas u otras limitaciones que restrinjan su comercialización.
Ejemplo de una matrícula inmobiliaria tomada de https://bogota.gov.co/mi-ciudad/habitat/tarifas-para-tramites-con-notariado-y-registro-2021-en-bogota
Si se trata de un proyecto inmobiliario, es necesario solicitar la licencia de construcción, donde se detallan las características del proyecto. En algunos casos, los vendedores no cuentan con esta licencia porque están comercializando bajo la modalidad de proindiviso. No obstante, una garantía en esta modalidad es la existencia de una fiducia, cuya legitimidad puede verificarse ante la Superintendencia Financiera.
Obtener esta información permite asegurarse de que coincide con lo que se está ofreciendo en la venta.
¿Qué son los enajenadores?
R/: Un enajenador es una persona natural o jurídica que tiene la facultad legal de transferir la propiedad de un bien inmueble (terreno, casa, apartamento, etc.) a otra persona, conocida como adquirente o comprador.
¿Qué medidas adelanta la Alcaldía de Medellín para prevenir los fraudes inmobiliarios?
R/: Hemos implementado diversas medidas para prevenir las estafas inmobiliarias y garantizar la legalidad en el territorio, entre las que se cuentan:
Asesoramos los proyectos de vivienda que ejecuten más de cinco unidades habitacionales, dando a conocer los lineamientos técnicos frente a la norma urbanística.
Hacemos jornadas de prevención y pedagogía sobre los riesgos del loteo ilegal.
Implementamos herramientas tecnológicas como las plataformas Urbamed y Mapgis, que permiten a la ciudadanía hacer denuncias de manera virtual sobre estafas inmobiliarias, consultar el uso del suelo y el licenciamiento de los predios.
Imagen tomada de https://www.medellin.gov.co/mapgis/mapa.jsp?aplicacion=102
Realizamos operativos en la ciudad para recuperar el espacio público y combatir la ocupación indebida del territorio.
¿Cómo se puede acceder a las plataformas Urbamed y Mapgis?
R/: Para esto basta con ingresar al sitio web oficial del Distrito de Medellín, donde se ponen a disposición estas herramientas digitales. Por ejemplo, Mapgis se puede consultar mediante el siguiente enlace: https://www.medellin.gov.co/mapgis/mapa.jsp?aplicacion=102, lo que permite visualizar un mapa interactivo con información actualizada sobre usos del suelo, limitaciones urbanísticas y el estado de las licencias.
De igual forma, la plataforma Urbamed ofrece datos detallados sobre la normativa y condiciones de los predios, facilitando a la ciudadanía la verificación de la legalidad en proyectos inmobiliarios.
Pautas para prevenir estafas inmobiliarias:
- Estafa a través de captación masiva – zona urbana:
Verificación de la fiducia: Elevar un derecho de petición a la Superintendencia Financiera para confirmar la existencia y regularidad de la fiducia.
Revisión de la propiedad: Solicitar el certificado de libertad y tradición para comprobar la titularidad del inmueble y detectar posibles gravámenes.
Licencias del proyecto: Acudir a las curadurías para obtener copia de las licencias del proyecto inmobiliario.
Si se trata de un proyecto inmobiliario de cinco o más unidades de vivienda: Enviar una PQRSD o llamar a la línea telefónica 6043855555, extensiones 1883 o 6293, de la Subsecretaría de Control Urbanístico, para verificar que el enajenador esté inscrito y cuente con la documentación necesaria para ejercer la promoción, anuncio y enajenación.
- Estafa por loteo ilegal – periferia:
Verificación de bienes del Distrito: Elevar un derecho de petición a la Secretaría de Suministros y Servicios para que se le informe si el terreno forma parte de los bienes del Distrito.
Control de gravámenes: Solicitar el certificado de libertad y tradición para confirmar la titularidad del inmueble y detectar gravámenes.
Acciones para mitigar el loteo ilegal
Licencias y normatividad: Acudir a las curadurías para solicitar copia de las licencias expedidas o, en su defecto, un concepto de norma urbanística que verifique la viabilidad de construcción conforme al Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
- Estafa por proindiviso – zona rural:
Comprensión de la modalidad: Reconocer que, en la modalidad proindiviso, el comprador adquiere solo un porcentaje del inmueble, lo que implica que la titularidad es compartida y cualquier modificación requerirá la aprobación de todos los titulares.
Verificación de la posibilidad de construcción: Acudir a las curadurías para solicitar la licencia de parcelación o un concepto de norma urbanística sobre el predio ofrecido, y así confirmar si se puede construir conforme al Plan de Ordenamiento Territorial.
Confirmación de la titularidad y gravámenes: Enviar una PQRSD a la Secretaría de Suministros y Servicios del Distrito de Medellín para confirmar si el terreno pertenece al Distrito o es de un particular, y solicitar el certificado de libertad y tradición para ver los gravámenes del inmueble y su titularidad.
Siguiendo estos pasos puedes evitar caer en las manos de estos estafadores y así no entregar tu dinero con el cual quieres cumplir el sueño de tener tu casa propia- a personas como estas que lo único que buscan es engañar a la gente, aprovechándose de sus deseos y necesidades.